二手房交易20％個稅之下 房地產市場或進一步分化

作 者：鄧中豪、徐岳 來 源：新華網發表日期：2013-03-06

    國務院日前發布的“國五條”細則中，關于個人出售房產“應依法嚴格按轉讓所得的20％計征”的規定，引發市場廣泛關注。專家分析，此舉將增加部分二手房交易成本，或將引發二手房市場進一步分化，并對新房市場產生一定影響。

　　二手房交易個稅加碼　部分二手房交易成本將大升

　　日前，國務院出臺國五條細則，其中明確指出，要充分發揮稅收政策的調節作用。稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20％計征；稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。

　　據了解，按照相關規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，個人所得稅稅率為20％。不能正確計算房屋原值和應納稅額的，以轉讓收入的1％－2％，核定應納個人所得稅額。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　雖然征稅方式上有兩種算法，但在實踐中一般都是按照總售價的1％征收。此次統一規定按差額的20％征收后，一些不符合免稅條件的二手房的交易成本將大大提升。

　　鏈家地產天津陽光100店客戶經理吳開偉給記者算了一筆賬，假設一套符合征稅條件的住房，原價100萬元，現在售價300萬元，原來只需要交3萬元的個稅，現在則需要按增值額的20％征個稅，稅額達到40萬元，這將極大增加部分二手房的交易成本。

　　調控加碼或致二手房市場分化

　　業內人士指出，由于個稅的征免差異，在個稅提高的情況下，二手房市場將出現分化。

　　吳開偉認為，在二手房的交易中，如果賣方持有時間不足5年，要按總房價的5.65％交營業稅，超過５年，只需按增值額的5.65％交營業稅。持有時間沒過5年的房子本來就不好賣，現在還要按照增值額的20％征個稅，這類房子的交易成本將極大增加。

　　中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認為，以往賣方者若名下有二套房，只需要交房價1％的個稅，這部分個稅往往由買房者承擔。調控加碼后，要按房價差額的20％交個稅，交易成本極大提高，很難完全轉嫁給買房者。在存在其他市場選擇的情況下，無論是賣房者還是買房者都不愿意承擔這個成本，結果很可能是賣方不賣了，買方也不買了。

　　李永壯指出，個稅提高后，大量不符合免稅條件的二手房將被擠出二手房市場。一些符合免稅條件的二手房則會受到追捧，價格甚至可能會上升。

　　與此同時，學區房與非學區房也可能出現分化。天津某事業單位的李先生表示，現在城區的新樓盤很少，但城區在學區方面有明顯優勢，如果想要一個好學區，只能買二手房。這些剛性需求是征稅無法改變的。調控后學區好的二手房還是有需求，稅收相對容易轉嫁，交易不一定會減少。

　　二手房市場被打壓　一手房市場或更火爆

　　我愛我家市場研究中心分析認為，由于新建商品房市場不存在業主出售環節，因而在個稅費用上占據優勢，預計在政策細則具體實施后，將有一部分二手房市場需求，被擠壓至新房市場。

　　記者采訪中了解到，去年一段時間內，多地樓市需求不旺，開發商被迫“以價換量”，降價促銷；隨著市場需求的回升，價格又出現補漲。一些分析人士擔心，如果未來新房市場需求旺盛，房價仍有可能出現上漲壓力。

　　天津房地產協會副會長徐保滿認為，征收大額的交易稅，會迫使一批二手房離場，減少市場供給。在限購、限貸、差別營業稅并存的情況下，提高交易稅已不能進一步抑制市場需求。市場需求不變，供給減少，或將加劇市場供需的不匹配。市場上的剛需即使需要觀望一段時間，最終也會出手，大量的市場需求如果流向一手房，有可能抬高一手房價格。

　　因此，專家建議調控房價最終要從調節供需著手。一方面增加土地供應、平穩土地價格，保障新建房源的持續供給；另一方面大力推進保障房建設，為低收入群體解決住房問題。