社科院:房價將進入調整期 房地產＂暴利＂時代終結

作 者：婁奕娟 來 源：參考消息·北京參考發表日期：2014-08-07

7月28日，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心發布《2014年中國住房發展(中期)報告》(以下簡稱報告)。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，我國房地產市場開始了又一次市場調整，未來10年，房地產市場將進入低速增長階段，投資“暴利”時代終結。根據報告，為消化結構性過剩與階段性高供給，普通商品住房價格將進入為期2-3年的調整期。

住房市場步入低速增長期

報告稱，經歷了2013年大中城市房價全線上漲，2014年大中城市樓市出現主動調整，全國樓市進入結構性過剩階段。

今年1月，70個大中城市中，房價環比上漲的有62個，持平的有2個，環比下降的僅6個。而過了半年之后，今年6月房價環比上漲的城市僅8個，環比持平的城市7個，環比下降的城市增至55個。

報告顯示，2011年以來，中國樓市已經出現結構性過剩的總體態勢，具體表現為中小城市住房持續滯銷。2014年上半年，全國住房成交量萎縮明顯，其中一線城市的住房銷售量跌幅較大。今年1-6月，我國商品住房銷售面積近4.25億平方米，同比增長-7.8%;商品房銷售額為25632億元，同比增長-9.2%，銷售量與銷售額均出現較大負增長。

報告中提到，隨著全國銷售不暢和大中城市房價微跌，房地產企業資金回籠速度變慢，開發投資增速不斷下滑，住房市場步入低速增長期。

“暴利”時代已終結

對于未來的市場走勢，倪鵬飛認為，我國樓市又一次進入了一個自發調整期，未來10年樓市將進入“白銀時代”，即需求雖依然強勁，但房地產市場低速增長的階段，投資投機的“暴利”時代終結。

中國社科院財經戰略研究院博士鄒琳華表示，本輪市場調整是由市場力量自發形成，表明市場供求形勢正由供不應求向階段性、結構性過剩轉變，房價短期下跌難以避免。

從全國看，由快速城鎮化與收入增長導致的住房總量短缺已經趨于尾聲，三、四線城市住房出現結構性過剩。從一、二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲將誘發大量新房集中上市。

據鄒琳華預計，為消化結構性過剩與階段性高供給，普通商品住房價格將進入為期2-3年的調整期。

報告還根據城市人口長期變動和生育政策變化展望了我國城市住房長期需求。據預計，2015-2030年我國城市住房需求的總體走勢呈現出“上升—平穩—下降”的“倒U型”特征，拐點大致出現在2020-2025年間，屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。

相關鏈接1:熱點問答

問：房價是否會出現崩盤?

鄒琳華：房價短期下跌難以避免，但居民住房消費熱點由“有房住”向“住好房”轉型，房價不會出現整體崩盤。

具體看，房價是否會崩盤主要取決于兩個因素：一是人們改善住房條件的動力是否衰竭;二是我國的人口大規模遷移是否出現拐點或逆轉。總體來看，由于人們改善居住條件的動力仍然強勁，人口流向也沒有出現顯著的宏觀拐點，因而我國還不會進入住房普遍過剩時代，但已經進入結構性過剩時代。短期內市場主動調整不可避免，但不會進入持續衰退與蕭條。

倪鵬飛：房價整體不會崩盤，但不排除出現局部崩盤情況，有可能在一些房價漲幅較高、前期開發量過大的中小城市出現發生。

問：新一輪的市場調整中，是否能放松限購政策?

倪鵬飛：這一輪市場自發的調整有利于消化2010年以來過度的庫存，目前情況還沒有達到需要政府救市的程度。政府應該支持房地產市場的自發調整過程，尤其是一、二線城市不適合放松“限購”。

中國社科院財經戰略研究院博士后楊慧：一線城市和熱點二線城市松綁限購的可能性不大，信貸支持增加會促進主要指標回升但幅度不大，購房者觀望態度不會有太大轉變。建議一線城市和熱點二線城市應通過長效機制建設正確引導市場預期，促進住房市場穩定健康發展。

預計其它的二線城市和熱點三線城市松綁限購的范圍會逐步擴大，住房市場調整趨勢將延續至下半年。

相關鏈接2:未來展望

【土地市場】 下半年或有大量低價地入市

報告顯示，上半年全國300個城市土地市場總體供大于求，成交面積大幅減少21%的情況下，樓面地價卻上漲21%，特別是一線城市地價翻倍增長至102%。這固然與土地的稀缺性等自然屬性，以及市場依然看好未來房價有關，但也與地方政府采取招拍掛出讓方式有關。地價繼續成為推高房價和房價過高的主體因素。

中國社科院城市與競爭力研究中心研究員張慧芳表示，2014年，大規模地方債償還在即，加上上半年政府推地較少，下半年政府或低價大量推地。考慮季節性因素，下半年房企銷售將進入高峰期，資金會相對充裕，拿地意愿也會有所抬頭，帶動市場逐漸活躍。

【信貸走勢】 按揭貸款政策可能松動

中國社科院財經戰略研究院博士高廣春認為，房地產貸款特別是個人按揭貸款在下半年有望持續回暖。報告顯示，個人按揭貸款與開發貸款之比在上半年大幅下滑，與去年同期相比，降幅數月保持在10%以上。

高廣春表示，從決策層面來看，“去庫存”已是住房和城鄉建設部下半年的重要工作之一，同時貨幣政策從6月份開始出現趨松跡象，預計下半年的貨幣政策和監管有望對個人按揭貸款均實施定向寬松策略，下半年的按揭貸款因此可能持續回暖。

(原標題：社科院發布住房年中報告 房價將進入二到三年調整期)